(ga) Laut vom Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 23.01.2024 auf einer Video-Pressekonferenz den Spezialreport „München-Augsburg-Ingolstadt-Rosenheim“ vorgelegt. Der Bericht untersucht die Wechselwirkung der Immobilienmärkte in den vier bayerischen Städten.
„Nach Jahren stetiger Anstiege sorgte die Trendwende am Wohnimmobilienmarkt bereits im Frühjahr 2023, mit etwas Verzögerung im Vergleich zur bayerischen Landeshauptstadt München, auch in den Städten Ingolstadt, Augsburg und Rosenheim für erste Preisnachlässe. In der aktuellen IVD-Untersuchung Herbst 2023 verfestigt sich dieser Trend weiter mit deutlich höheren Rückgängen, während die Preisanstiege in der Landeshauptstadt etwas abflachen“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungs-instituts.
Die Mitte 2022 eingesetzte Trendwende am Wohnimmobilienmarkt hat die hohe Dynamik im Kaufsegment in allen untersuchten Städten deutlich gebremst. Gestiegene Hypothekenzinsen, strengere Kreditvergabekriterien, eine hohe Inflation sowie hohe Energiepreise haben den Immobilienerwerb für traditionelle Käufer, die oft stark auf Fremdkapital angewiesen sind, erheblich erschwert. Der Markt hat sich in Richtung eines Käufermarktes verschoben; sowohl das Angebot als auch der Verhandlungsspielraum für Preise haben deutlich zugenommen. So hat sich die Vermarktungsdauer infolge der veränderten Situation sowohl im Bestand als auch bei Neubauobjekten deutlich erhöht. Im Durchschnitt der vier untersuchten Städte nahm sie im 2. Halbjahr 2023 um +96 % gegenüber der Zeit vor der Trendwende (1. Halbjahr 2022) zu. Um mehr als das Doppelte wuchs die Angebotsdauer dabei in Rosenheim (+137 %) und Augsburg (+101 %) an. In München hingegen blieben Kaufobjekte mit vergleichbar „niedrigen“ +65 % länger am Markt als vor der Trendwende.
Für die meisten potenziellen Käufer hat der Zinsanstieg den Immobilienerwerb finanziell deutlich schwieriger gemacht. Denn auch, wenn die Kaufpreise in den vergangenen Monaten spürbar nachgegeben haben, konnten die Preisnachlässe die hohen Zinsanstiege – insbesondere bei einem hohen Fremdkapitalbedarf – bei Weitem nicht kompensieren. Diejenigen, die sich aktuell auf dem Markt umsehen, verfügen vorwiegend über erhebliches Eigenkapital. Besonders für Interessenten mit geringem Finanzierungsbedarf eröffnen sich gute Chancen.
Die gestiegenen Finanzierungs- und Baukosten sowie eine restriktivere Kreditvergabe der Banken an Bauträger wie auch an potenzielle Immobilienkäufer belasten die Bauwirtschaft erheblich. Angesichts der erschwerten Kalkulation halten sich die Bauträger aktuell zurück, was sich auch bei den Baugenehmigungen in den meisten untersuchten Städten bemerkbar macht.
In Ingolstadt verlief die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren uneinheitlich. Aufgrund der Dieselkrise um den Audi-Konzern und dem darauffolgenden Strukturwandel in der Automobilbranche sowie auch während der COVID-Pandemie hat die Nachfrage nach Wohnimmobilien in der Stadt zeitweise nachgelassen. Hinzu kamen während der Corona-Zeit auch die Probleme am Flughafen München, der normalerweise ein Job-Motor für die Region Ingolstadt ist.
Im Vergleich der untersuchten Städte ist Augsburg die Pendler-Stadt Nr.1 Richtung München. Insgesamt pendelten 2023 rund 10.730 Augsburger, 3.340 Ingolstädter und 2.990 Rosenheimer in die Landeshauptstadt München. Die Anzahl der Auspendler aus München nach Augsburg und Ingolstadt liegt mit jeweils rund 1.900 Personen auf einem ähnlichen Niveau, während die Anzahl der Münchner, die ihren Arbeits- bzw. Ausbildungsplatz in Rosenheim haben, bei rund 1.050 liegt.
In Augsburg, Ingolstadt und Rosenheim hat sich der Preisrückgang deutlich verstärkt. Lagen die Preiskorrekturen in Augsburg bei den untersuchten Kaufobjekten im Frühjahr 2023 noch bei -2,8 %, verstärkte sich der Preisrückgang bis Herbst 2023 auf -5,8 %. Dabei hatten Wohnbaugrundstücke für Mehrfamilienhäuser (-6,7 %) sowie Eigentumswohnungen/Bestand (-6,6 %) am stärksten preislich eingebüßt.
Quelle: Immobilienverband - Deutschland IVD Süd / Pressemitteilung - Prof. Stephan Kippes / Bildsymbol: Gabi Schoenemann_pixelio.de
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